Onze woningen moeten zo snel mogelijk van het aardgas af. Volgens het Klimaatakkoord komt de coördinatie van deze mega-operatie bij de gemeente te liggen. Die gaat dus wijk voor wijk aan de slag en volgens iedereen die ik spreek staat daarbij de bewoner altijd centraal. Maar is dat echt zo? Organiseren we het proces echt om de wensen van de bewoner heen?
Tekst: Marco van Dalfsen, Adviseur Energietransitie bij KAW
Het Klimaatakkoord is nog lang niet uit onderhandeld. Maar ministers Eric Wiebes en Kasja Ollongren hebben al wel een serie ‘proeftuinen’ geselecteerd, die al in 2018 zijn begonnen met het aardgasvrij maken van een bestaande buurt of dorp. Van deze proeftuinen willen ze leren hoe je dit als buurt aanpakt en waar je tegen aan loopt. KAW is betrokken bij een aantal van deze proeftuinen in de provincie Groningen. Vanuit deze proeftuinen, en de aansturing van de overheid hierop, zien we al doorschemeren hoe straks heel Nederland van het aardgas gehaald moet worden. De gemeente heeft daarin een sleutelrol. Zij moeten prioriteiten stellen: welke wijk gaat als eerste van het gas? Vervolgens moet er voor deze wijken een plan komen: op welke manier gaat deze wijk van het gas? En natuurlijk moet dat mét de bewoner: draagvlak is immers essentieel voor zo’n wijkplan.
Wie is er niet aan de beurt?
Toch heb je al een stapje overgeslagen als je bij het wijkplan bent. Want hoe zit het met die wijkprioritering? Daar neem je al forse besluiten óver je bewoner. Want het gevolg is dat wijk A aan de beurt is en wijk B nog niet. In andere woorden: de bewoner in de ene buurt móet nu van het gas af, terwijl de bewoner in het andere deel van de gemeente juist moet wachten.
Dat sommige bewoners tegen hun zin moeten meedoen is een bekend fenomeen binnen wijkaanpakken. Maar hoe zit het met de bewoner die niet aan de beurt is? Grote kans dat die juist op zijn ‘natuurlijke moment’ zit. Dit is bijvoorbeeld een verhuizing, een verbouwing of het uit huis gaan van de kinderen: momenten waarop er over geld wordt nagedacht en de bewoner tijd en zin heeft om zijn woning te verbeteren. Als je als gemeente serieus bent in het centraal stellen van de bewoner, kun je wat mij betreft niet zeggen: “Ff wachten, we zijn nog niet aan u toe!” Je moet dus óók de voorwaarden scheppen voor bewoners in andere wijken om alvast aan de slag te gaan. En dat kan ook: zij kunnen hun woning alvast ‘aardgasloos-ready’ maken. Een aardgasloosready huis kan van het gas worden gehaald, op het moment dat de wijk van de bewoner eraan toe is, zonder verdere investeringen van de bewoner. Technisch gezien kunnen alle bewoner zich dus op hun eigen tempo voorbereiden op de transitie, ook als hun wijk nog niet aan de beurt is!
Natuurlijke momenten faciliteren
Dat gaat echter niet vanzelf. De makelaar en hypotheekadviseur hebben hun eigen manier van werken, die vaak niet aansluit op het verduurzamingsproces. Het aanvragen en besluiten over een offerte voor woningverduurzaming kost bijvoorbeeld tijd. Dus als nú moet worden besloten om het huis wel of niet te kopen, laten we verduurzaming vaak maar even zitten. En dat is jammer, want juist bij de verhuizing kan het isoleren makkelijk uitgevoerd worden, een rommeltje is het toch. Bovendien kan de verduurzaming bijna altijd worden meegefinancierd in de hypotheek en de rente hiervoor is gewoon aftrekbaar van de belasting. Aanbieders, makelaars en hypotheekadviseurs zullen deze uitdaging samen moeten oplossen. Hoe zorg je ervoor dat een duurzaam aanbod naadloos past in het proces van een woningaankoop? Zonder dat de huizenzoeker gestrest raakt of de verkoper het idee krijgt dat zijn huis misprijst wordt?
Aan de slag in pilots
KAW is in Den Bosch, Groningen en Enschede gestart met pilots voor verduurzaming op het verhuismoment. En eerlijk gezegd zijn dat enorm pittige trajecten, want alle stakeholders moeten zich écht verdiepen in elkaars manier van werken. Langzaamaan zien we de eerste succesjes, en het geheim kan iedereen wel raden: de klantreis van de bewoner centraal, de rest van de processen bouw je er daarna omheen. Wacht dus vooral niet op het Klimaatakkoord of op de gemeentelijke plannen, maar ga samenwerken op natuurlijke momenten. Dagelijks verhuizen 400 huishoudens naar een eigen woning; het is een enorme markt! Benieuwd naar onze geleerde lessen? Ik praat er graag met u over door!
Feiten en fabels
Als het gaat om energiebesparende maatregelen, komen vaak de meest uiteenlopende redenen naar voren om er maar niet mee aan de slag te gaan. Sommige redenen zijn heel legitiem, maar een aantal andere redenen kunnen regelrecht naar het land der fabelen worden verwezen. Hierbij een opsomming van de meest gehoorde argumenten en een reactie daarop.
“Ik kan mijn geld maar één keer uitgeven, dus als ik ga verbouwen moet ik kiezen tussen óf een nieuwe keuken (of iets anders) óf energiebesparende maatregelen.”
Voor de kosten van energiebesparende maatregelen kun je éxtra hypotheek krijgen. Die hoef je dus niet per se met eigen geld te betalen. Dat eigen geld kun je dus gewoon gebruiken voor die nieuwe keuken (of iets anders). Voor dat stukje extra hypotheek krijg je natuurlijk wel te maken met wat extra maandelijkse kosten voor rente en aflossing. Maar die worden weer gecompenseerd door een lagere energierekening.
Netto ben je waarschijnlijk voordeliger uit. Dus: als je een nieuwe keuken in je budget paste, kun je die dus gewoon aanschaffen. Plus daarbij ook de energiebesparende maatregelen. Je hoeft dus niet te kiezen! En zeg nou zelf: verdient jouw nieuwe keuken zich ook ergens terug?
“Je mag tegenwoordig maar 100% van de woningwaarde lenen. Voor energiebesparende maatregelen kan ik dus geen hypotheek meer krijgen.”
Als je energiebesparende maatregelen neemt, mag je de kosten daarvoor altijd meefinancieren in de hypotheek. Er geldt wel een maximum: de totale hypotheek mag niet hoger zijn dan 106% van de woningwaarde. Uiteraard moet je inkomen het wel toestaan, maar als je energiebesparende maatregelen neemt, mag je € 9.000,- meer lenen dan je normaal op basis van je inkomen zou mogen. Je toetsinkomen moet dan wel minimaal € 33.000,- zijn.
“Mijn maximale hypotheekruimte is berekend op mijn inkomen. De extra energiebesparende maatregelen passen daar niet meer in.”
Iedereen die een toetsinkomen heeft van minimaal € 33.000,- mag bovenop de normale hypotheek de kosten voor energiebesparende maatregelen meefinancieren tot in ieder geval €9.000,-. “Als ik extra hypotheekruimte wil aanvragen, moet ik weer kosten maken voor een financieel adviseur en misschien ook weer naar de notaris. Dat wordt een duur grapje.” Integreer de extra hypotheekruimte daarom in de ‘gewone’ hypotheek. Dan vermijd je later extra advieskosten en kosten voor een notaris. De hypotheekverstrekker mag op basis van offertes berekenen hoeveel extra financiering hij mag aanbieden. Heb je nog geen idee van de maatregelen die je wilt nemen, laat dan een energiedepot klaarzetten.